Asuntorahastojen liikkeet – Lähdetäänkö liikkeelle vai ollaanko parkissa?

Suomen suurimmat asuntorahastot ovat viime vuosina hidastaneet uusia hankintoja, kirjanneet arvonalennuksia ja rajoittaneet lunastuksia. Mitä tämä kertoo markkinatilanteesta — ja mitä suoran kiinteistösijoittajan kannattaa siitä ajatella?

Mitä asuntorahastoille on tapahtunut?

Institutiiviset kiinteistörahastot kasvoivat voimakkaasti matalan korkotason vuosina. Kun korot nousivat nopeasti, tilanne muuttui: kiinteistöjen arvostukset laskivat, rahastoihin kohdistui lunastuspaineita ja uusien kohteiden hankinnat hidastuivat merkittävästi.

Tämä ei tarkoita, että asuntomarkkinat olisivat romahtaneet — se tarkoittaa, että rahastojen sisäinen hinnoittelu on sopeutunut uuteen korkotasoon. Prosessi on kivulias mutta tervehdyttävä.

Miksi korot vaikuttavat niin voimakkaasti?

Kiinteistöjen arvo lasketaan yksinkertaistetusti jakamalla vuotuinen nettovuokra tuottovaatimuksella. Kun riskitön korko nousee, sijoittajat vaativat kiinteistöiltä korkeampaa tuottoa — mikä tarkoittaa, että sama kassavirta vastaa alempaa arvoa.

Käytännössä: kohde joka tuottaa 100 000 euroa vuodessa oli 4 % tuottovaatimuksella arvokas 2,5 miljoonaa. Samalla kassavirralla ja 5,5 % tuottovaatimuksella arvo on 1,8 miljoonaa. Arvo ei laske siksi että kohde on huonontunut — vaan siksi että rahoitusympäristö on muuttunut.

Mitä tämä tarkoittaa suoralle sijoittajalle?

Rahastojen hidastuminen on avannut tilaa suoralle sijoittamiselle. Kun institutionaaliset ostajat vetäytyvät, hyvistä kohteista ei käydä yhtä kovaa kilpailua kuin nousukaudella. Myyjät ovat realistisempia hinnoittelussaan.

Suoran sijoittamisen etu on myös likviditeetti: toisin kuin rahasto-osuuden omistaja, suoran kohteen omistaja päättää itse milloin myy ja milloin pitää. Rahastolunastuksista ei tarvitse kilpailla muiden sijoittajien kanssa.

Mihin kannattaa nyt kiinnittää huomiota?

Kassavirta ennen arvonnousua. Korkotason normalisoituessa kohteet jotka tuottavat positiivista kassavirtaa jo nyt ovat arvokkaampia kuin pelkän arvonnousun varaan rakennetut strategiat.

Vuokralaisen laatu. Epävarman markkinan aikana pitkä vuokrasopimus vakavaraisen vuokralaisen kanssa on konkreettinen turva — ei vain paperilla oleva tuottolaskelma.

Sijainti kestää suhdanteet. Kasvukeskuksissa hyväsijaitsevat kohteet palautuvat nopeammin kuin heikosti sijoittuneet — sekä arvoiltaan että täyttöasteiltaan.

Markkinatilanne luo mahdollisuuksia

Markkinan uudelleenhinnoittelu on luonut mahdollisuuksia, joita ei nousukaudella ollut. Kohteet joissa on kunnossa oleva kassavirta, hyvä sijainti ja vakaat vuokralaiset ovat nyt saatavilla realistisemmilla ehdoilla kuin muutama vuosi sitten.

Liiku sijoittajalistalla — kerromme sopivista kohteista ennen julkista myyntiä.