Suomen sijoitusasuntomarkkinat 2026: miksi nyt on ostajan markkina

Asuntomarkkinat ovat muuttuneet enemmän kahdessa vuodessa kuin edellisellä vuosikymmenellä. Korkojen nousu 2022–2024 painoi hintoja alas, vuokratuotot nousivat ja moni velkainen omistaja joutui ahtaalle. Jo omistetuille asunnoille tämä on ollut kivulias jakso. Uusien hankintojen näkökulmasta tilanne on päinvastainen: lähtökohdat ovat parhaat pitkään aikaan, jos osaa valita oikeat kohteet, oikeat myyjät ja oikeat alueet.

Tässä katsauksessa käymme läpi neljä asiaa: onko vuokratuotto palannut, paljonko hinnat voivat enää laskea, mistä löytää oikean myyjän ja miten vuokramarkkina kannattaa tarkistaa ennen ostoa.

Onko vuokratuotto palannut tuottavalle tasolle?

Kyllä. Bruttovuokratuotto on noussut selvästi pohjalukemistaan ja kassavirtaan nojaava sijoittaminen on jälleen mahdollista ilman, että koko tuotto-odotus rakentuu arvonnousulle.

Vuoden 2021 lopulla bruttovuokratuotto suomalaisesta sijoitusasunnosta liikkui kasvukeskuksissa noin 3,5–4 prosentin haarukassa. Isojen kaupunkien tuotot olivat tuolloin matalan korkotason aikana puristuneet historiallisen alas ja kun kassavirta ei juuri kattanut korkokuluja, tuotto-odotus nojasi arvonnousuun.

Vuoden 2025 aikana tilanne oli toinen. Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat olivat laskeneet suurissa kaupungeissa noin 13–16 prosenttia vuoden 2022 huipusta, mutta vuokrat olivat samanaikaisesti nousseet kysynnän pysyessä vahvana. Tuloksena bruttovuokratuotto on nyt useissa kohteissa noin 5–6 prosentin tasolla ja yliopistokaupunkien yksiöissä jopa 5–7 prosenttia. Tämä muuttaa riskiprofiilin perusteellisesti, koska tuotto ei enää ole pelkän arvonnousun varassa.

Paljonko hinnat voivat enää laskea?

Pahin epävarmuus on takana. Spekulatiivinen vaihe päättyi korkojen nousuun ja markkina on palannut tuottoperusteiseen arviointiin. Hinnoittelu rakentuu nyt jälleen kassavirran ja todellisen kysynnän ympärille, ei pelkän arvonnousu-odotuksen.

Näkemyksemme on, että laskuvara on rajallinen ja juuri se tekee tästä ostajan markkinan. Kun hinnat ovat tulleet huipusta laajasti noin 13–16 prosenttia ja paikoitellen vanhemmassa kannassa sekä heikomman kysynnän alueilla jopa 20–40 prosenttia, kysymys kääntyy ympäri: paljonko ne voivat enää tippua? Samalla riskitasot ovat laskeneet selvästi ja korko on painunut korkeimmista huipuistaan kohti pitkän aikavälin normaalia. Tämä ei ole lupaus pohjan ajoituksesta, vaan havainto siitä että tuoton ja riskin suhde on ostajalle parempi kuin vuosiin.

Hintajousto ei kuitenkaan jakaudu tasaisesti ja tämä on ostajalle olennaista:

• Vanhemmissa asunnoissa jousto on suurinta. Niissä hinnat ovat reagoineet eniten ja juuri sieltä löytyvät parhaat ostopaikat.
• Uudiskohteiden hinnat eivät ole joustaneet yhtä paljon. Rakennusliikkeet saattavat joustaa, mutta yksityiset uudiskohteen omistajat harvemmin.

Tästä syystä sama markkinatilanne tarkoittaa eri asiaa eri kohteissa. Toteumat ovat olleet huonoja jo omistetuille asunnoille, mutta juuri se on uuden ostajan etu: myyt harvoin tässä markkinassa, ostat.

Kuka myy ja miten löydät oikean myyjän?

Tärkein taito tässä markkinassa ei ole hinnan arvaaminen vaan oikean myyjän löytäminen. Myyjien motivaatio vaihtelee rajusti: osa on aidosti motivoituneita pääsemään eroon kohteesta, osa taas ei halua tehdä tappiota eikä siksi jousta hinnassa. Kaikkien kanssa ei kannata yrittää tehdä kauppaa, vaan etsiä ne myyjät joiden tilanne pakottaa liikkeelle.

Käytännössä oikeat myyjät löytyvät tietyistä ryhmistä:
– Sijoitusasunnoissa tukkumyyjät: rahastot ja yhtiöt jotka kierrättävät tai pienentävät portfoliotaan ja arvostavat ison kaupan varmuutta enemmän kuin viimeistä €.
– Uudiskohteissa rakennusliikkeet, jotka haluavat päästä eroon myymättömien asuntojen vastikevelvoitteista. Tyhjä uudisasunto syö vastiketta joka kuukausi, mikä tekee rakennusliikkeestä motivoituneen myyjän tavalla jolla yksityisomistaja ei ole.
– Velkaiset yksityiset omistajat, joille korkojen nousu teki portfoliosta epämukavan.

Iso osa näistä kaupoista tehdään suoraan ilman julkista myyntiä. Markkina ei toimi enää siten, että parhaat kohteet hakeutuvat julkisille listauksille, joten aktiivinen suora kanava tuottaa paremmat ehdot kuin avoin kilpailutus.

Tarkista vuokramarkkina ennen ostoa

Ennen kuin ostat, katso paljonko alueella on jo tarjolla vuokrattavia asuntoja. Nopea mittari on Vuokraoven tai vastaavan palvelun ilmoitusmäärä: se kertoo suoraan kuinka kovassa kilpailussa oma asuntosi olisi vuokralaisesta. Sama vuokratuottolaskelma näyttää aivan eriltä, jos alueella on satoja kilpailevia ilmoituksia kuin jos niitä on kymmeniä.

Esimerkki omasta toiminnastamme: kun vuokrattavia asuntoja oli Vuokraovessa Turussa tietyssä vaiheessa noin 4 000 ja Joensuussa noin 80, ero näkyi suoraan vuokrauksessa. Toteutimme noin 70 asunnon kokonaisuuden Joensuuhun ja niiden vuokraus oli nopeaa ja vaivatonta. Turussa taas vuokralaisia jouduttiin houkuttelemaan esimerkiksi kahden kuukauden 50 prosentin alennuksella ja markkinavuokra oli painunut noin 800 eurosta 740 euroon. Sama kohdetyyppi, täysin eri vuokrausdynamiikka ja ero näkyy suoraan nettotuotossa.

Tämä näkyy myös omissa mittareissamme laajemmin: vuokraustoiminnan tunnusluvut ovat parantuneet selvästi, kun taas osto- ja myyntitoiminta eli flippaus on hidastunut, koska transaktioiden määrä koko markkinassa on matala. Vuokralaista on siis nyt helpompi löytää kuin ostajaa.

Mitä portfoliosijoittajan pitää huomioida 2026?

Neljä asiaa ratkaisee: kassavirran kestävyys, maantieteellinen hajautus, volyymietu hinnoittelussa ja aktiivinen suora kanava.

Tuottofokus arvonnousu-fokuksen sijaan. Kun arvonnousua ei voi olettaa kymmenen prosentin vuosivauhdilla, kassavirran kestävyys ratkaisee. Nettotuotto hoitokulujen jälkeen ja vuokrasopimuksen rakenne ovat kriittisiä lukuja.

Maantieteellinen hajautus. Yhden alueen riski on todellinen: jos yksi kaupunki on neljäsosa salkusta ja sen hinnat laskevat 20 prosenttia, se on 5 prosenttia koko salkun arvosta. Ei tarvita 30 kaupunkia, vaan 4–6 kaupungin tasapainoinen yhdistelmä riittää suojaamaan.

Yhtä tärkeää on alueen sisäinen valinta. Kasvukeskuksissa arvonnousu ei jakaudu tasaisesti: vahvat alueet — keskustat, arvoalueet ja toimivien yhteyksien lähellä olevat lähiöt — pitävät arvonsa ja jatkavat hidasta nousua. Alueet, joihin on rakennettu lyhyessä ajassa paljon uusia kerrostaloja, kärsivät ylitarjonnasta vielä vuosia. Sama kaupunki voi tuottaa sekä parhaita että huonoimpia tuottoja salkkuun postinumeron mukaan, joten yleinen kaupunkitason kysyntä ei riitä — vaikuttaa myös tarjonta omalla mikroalueella.

Volyymietu hinnoittelussa. Kokemuksemme mukaan suuremmat yksittäiset kaupat, kuten kerrostalot ja yhtiökaupat, ovat tyypillisesti 5–15 prosenttia yksikköhinnaltaan edullisempia kuin samat kohteet ostettuna yksitellen. Tämä etu on kasvanut markkinan epävarmuudessa, koska myyjä arvostaa transaktion varmuutta.

Aktiivinen suora kanava. Parhaat kohteet eivät tule julkisille listauksille ensin. Neuvotellut, suorat kaupat tuottavat paremmat ehdot kuin avoin kilpailutus.