Suomi on kärsinyt talouskasvun hidastumisesta, rakentaminen on hiipunut ja kuluttajien luottamus on koetuksella. Sijoittaja kysyy: pitäisikö minun olla huolissani?
Lyhyt vastaus: ei paniikkia — mutta taantuman vaikutukset kiinteistösijoittamiseen kannattaa ymmärtää. Eri kiinteistöluokat reagoivat eri tavalla, ja oikein rakennettu salkku kestää suhdannevaihtelut hyvin.
Historiallisesti kiinteistöt ovat selvinneet taantumista kohtuullisesti
Vuoden 2008 finanssikriisin aikana suomalaisten asuntojen hinnat laskivat maltillisesti — noin 5–8 % — ja palasivat lähtötasolle muutamassa vuodessa. Vuokramarkkinat pysyivät vakaina, sillä laskusuhdanteessa omistusasuminen siirtyy usein vuokra-asumiseen: ihmiset myyvät omistusasunnon ja siirtyvät vuokralle, mikä tukee vuokrakysyntää.
COVID-19 oli poikkeuksellinen sokki, mutta asuinkiinteistöjen arvo kesti sen hyvin. Toimistokiinteistöillä koettiin suurempi murros etätyön yleistymisen myötä — mutta se oli rakenteellinen muutos, ei pelkkä suhdannevaikutus.
Mikä oikeasti vaikuttaa tuottoon taantumassa?
Taantuma ei kaada kiinteistösijoitusta — nämä tekijät kaadat:
Korkea velkavipu. Jos sijoitus on rahoitettu aggressiivisesti velalla ja korot nousevat samaan aikaan kuin kassavirta heikkenee, tulos voi olla tukala. Maltillinen velkavipu on paras suoja.
Heikko vuokralainen tai sijainti. Taantumassa yritykset karsivat tiloja ja kuluttajat tinkivät menoista. Hyvässä sijainnissa, laadukkaan vuokralaisen kohde kestää — heikko ei.
Tyhjät tilat. Tyhjä kohde on kallis taantumassa: kulut juoksevat mutta tulot eivät. Täyttöaste on tärkein yksittäinen mittari.
Milloin taantuma on mahdollisuus?
Kokeneet kiinteistösijoittajat tietävät: parhaat ostohetket ovat usein laskusuhdanteessa. Kun markkinat ovat epävarmat, myyjät ovat motivoituneempia, kilpailu ostajista vähenee ja hinnoittelu on realistisempaa.
Tämä ei tarkoita että taantumassa pitäisi ostaa mitä tahansa — vaan että laadukkaita kohteita löytyy paremmin ehdoin kuin nousukauden huipulla. Sijoittaja jolla on likviditeettiä ja hermot kunnossa hyötyy siitä, että muut pelkäävät.
Eri kiinteistöluokat reagoivat eri tavalla
Asuinkiinteistöt ovat defensiivisin luokka. Asumisen tarve ei katoa taantumassa — päinvastoin vuokrakysyntä usein kasvaa. Hyvässä sijainnissa oleva vuokrakohde on yksi parhaista inflaatiosuojista.
Toimitilat ovat herkempiä suhdanteille. Yritysten laajeneminen hidastuu, tiloja vapautuu. Mutta pitkillä vuokrasopimuksilla varustetut kohteet, joissa on vakavarainen vuokralainen, kestävät hyvin.
Logistiikka- ja teollisuustilat ovat osoittautuneet kestäviksi, koska niiden kysyntä nojaa rakenteellisiin trendeihin — verkkokauppa ja toimitusketjujen uudelleenorganisointi — ei pelkästään suhdanteisiin.
Mitä kokemus on opettanut
Olemme kehittäneet ja sijoittaneet kiinteistöihin yli 30 vuotta — useamman nousu- ja laskukauden läpi. Kokemus on opettanut yhden asian ylitse muiden: pitkäjänteinen sijoittaja joka ostaa laadukkaita kohteita kestävillä kassavirroilla ei joudu pelkäämään suhdanteita.
Taantuma on uhka vain jos salkku on rakennettu siten, että se vaatii jatkuvaa nousua toimiakseen. Kestävästi rakennettu kiinteistösalkku tuottaa myös silloin kun uutiset ovat synkkiä.
Haluatko tietää sopivista kohteista ensimmäisenä?
Sijoittajalistalla olevat saavat tiedon uusista kohteista ennen julkista myyntiä — aikaa harkita rauhassa, ilman kilpailua.
Liity sijoittajalistalle