Suomen kiinteistömarkkina ei ole yksi markkina — se on kymmeniä rinnakkaisia markkinoita, joilla on keskenään täysin erilainen dynamiikka. Kasvukeskuksissa kysyntä ylittää tarjonnan ja hinnat pitävät pintansa. Monilla muilla alueilla tilanne on päinvastainen: asuntoja on enemmän kuin ostajia, vuokralaisista kilpaillaan ja tyhjät tilat syövät tuottoa.
Polarisaatio ei ole uusi ilmiö — mutta se kiihtyy. Sijoittajalle tämä on sekä varoitus että mahdollisuus.
Mitkä alueet kasvavat?
Kasvu keskittyy yliopistokaupunkeihin ja niiden ympäristöihin: Helsinki ja pääkaupunkiseutu, Tampere, Turku, Oulu, Jyväskylä, Lahti ja Kuopio. Näille alueille virtaa väestöä muualta Suomesta sekä ulkomailta. Työpaikat, palvelut ja koulutus pitävät muuttovoiton positiivisena.
Kasvukeskuksissa kiinteistösijoittaminen on kilpailtua: hankintahinnat ovat korkeampia, tuottoprosentit matalampia. Vastapainona kohteen arvo kehittyy pitkällä aikavälillä, vuokralaisia riittää ja tyhjäkäynti on harvinaista.
Mitä tapahtuu muualla?
Pienemmissä kaupungeissa ja maaseutukunnissa väestö ikääntyy ja muuttaa pois. Tämä näkyy kiinteistömarkkinoilla konkreettisesti: asuntoja on vaikea myydä, vuokralaisista on pulaa ja ylläpitokustannukset syövät tuottoa.
Paperilla tuottoprosentti voi näyttää houkuttelevalta — mutta se on laskettu optimistisella täyttöasteella. Todellisuudessa kohde saattaa seistä tyhjillään kuukausia vuodessa, ja myyntitilanteessa ostajia on vaikea löytää.
Voiko hiipuvilla alueilla silti sijoittaa järkevästi?
Voi — mutta se vaatii eri strategian. Parhaiten hiipuvilla alueilla toimivat kohteet joilla on vakaa, pitkäaikainen vuokralainen: julkinen sektori, terveydenhuolto, koulutus tai palveluala. Jos vuokralainen on kunta tai hyvinvointialue, kassavirta on ennustettavaa riippumatta alueen väestökehityksestä.
Erikoiskiinteistöt — hoivakodit, palveluasuminen, oppilaitokset — toimivat myös alueilla joilla tavallinen asuntomarkkina on heikko. Kohteen arvo ei nojaa jälleenmyyntimarkkinaan vaan kassavirtaan ja vuokralaisen luottokelpoisuuteen.
Mitä sijoittajan kannattaa tehdä?
Tunne alueen demografiakehitys. Muuttovoitto tai -tappio on kiinteistösijoittajan tärkein taustamuuttuja — tärkeämpi kuin nykyinen tuottoprosentti.
Älä sekoita halpaa hintaa hyvään tuottoon. Matala hankintahinta houkuttelee, mutta jos alueella ei ole vuokrakysyntää, kohde on silti huono sijoitus.
Hajauta maantieteellisesti harkiten. Hajauttaminen eri kasvukeskuksiin on järkevää. Hajauttaminen kasvukeskusten ja hiipuvien alueiden välillä on riskienhallintaa vain jos hiipuvan alueen kohteessa on poikkeuksellinen kassavirtatarina.
Mitä näemme käytännössä
Toimimme koko Suomessa ja näemme polarisaation arkipäivässä. Kasvukeskuksissa kehitämme asunto- ja toimitilahankkeita joissa kysyntä on varmalla pohjalla. Erikoiskiinteistöissä — kuten hoivakodeissa ja palvelukiinteistöissä — pystymme toimimaan myös alueilla, joilla tavallinen asuntomarkkina ei houkuttele.
Sijoittajalistalle liittymällä saat tiedon kohteistamme ennen julkista myyntiä — myös sellaisista jotka eivät koskaan päädy avoimeen myyntiin.
Haluatko tietää sopivista kohteista ensimmäisenä?
Sijoittajalistalla olevat saavat tiedon uusista kohteista ennen julkista myyntiä — aikaa harkita rauhassa, ilman kilpailua.
Liity sijoittajalistalle